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置业关键点:社区配套最受重视
www.0576f.cn  2018/9/8   文章来自:南方日报  阅读次数:67

 随着人们居住思维的转变,购房者对住房配套要求越来越高,不再局限于教育资源、商区发展等开发商传统楼盘产品附加值,社区服务正在不断放大经营。从好房子到好生活,未来社区服务很大程度上影响居住质量,也成为各大房企的销售口碑王牌。

社区配套折射楼盘品质

房地产开发商转身向城市配套服务商发展已成为一种趋势。随着人口老龄化,看到商机的房企通过对社区的适老化改造,如配套老年活动中心、轮椅适用电梯等,开发养老地产新模式。万科、远洋、绿地、保利等明星房企抢占先机,纷纷推出养老地产。业内认为,社区服务市场已成为房企的兵家必争之地。例如2017年万科物业将为业主提供更加丰富的社区服务,逐步打造一条连接传统住宅服务、商写服务、基于楼宇的增值业务服务、基于生活配套的增值业务服务的“万物生长”生态链条。龙湖集团旗下三大业务板块中主要的一块业务就是龙湖商业,龙湖商业定位为社区生活配套型购物中心的商业地产品牌,旨在打造更具品质、更加愉悦的生活方式。

从价格到地段,再到物业,消费者对住房的品质的关注度不断提高,物业服务作为住房的特殊售后服务,直接影响着业主对住房的满意度。如今,随着社区服务的全面优化,传统物业服务模式已经开始向智能化物业服务转型,包括中奥、保利、中信、佳兆业等大型物业公司均在实践并探索如何通过微信智慧社区模式打造更优质的物业服务。随着线上社区服务平台的不断完善,智慧社区将业主与物业服务更加紧密地联系在一起,让物业管理公司及时了解到业主的各项需求和建议。

传统物业服务模式,信息的传达通过张贴通知和上门通知,在生活缴费、小区通知、生活服务、小区活动、业主联系等五大社区服务项,存在着服务质量不可控、传达效率低、人力成本高、业主参与度不高等一系列问题。在智慧社区里,这些困难迎刃而解:物业实时发布通知,后台直接反映消息的传达率和打开率;业主随时预约生活服务或提出投诉建议,后台进行数据处理及时反馈。

值得一提的是,深受移动互联网影响的智慧社区,不仅解决了物业与业主的沟通服务问题,还为物业行业带来全新盈利思路,使得物业公司拓宽管理服务半径、辐射周边、整合资源流量运营等等,均成为可能。

文化建设不断迈进

从楼盘到小区再到社区,文化氛围与业主的幸福指数密切相关。当住所真正成为家园,业主对社区的认同感也不断提升。因此,社区文化建设水平也成为体现开发商综合实力的标杆;增强文化软实力,提升小区内涵价值,也成为房企打造品牌效应的重要突破点。

泳池、温泉、健身场所等配套依然是广州楼盘产品的经典标配。随着住宅配套发展成熟,楼盘产品差异空间不断缩窄,文化建设的潜在价值开始不断上行。

社区活动成为发展商加强文化建设的重要手段之一。大型房企一般拥有高资质物业公司或与一流物业公司合作,有能力在组织社区活动中进行大量投入。针对不同业主群体,以各具特色的文化活动为载体,在业主间搭建起沟通的桥梁,满足业主的社交需求。

公益进社区是近年来的热点。不少楼盘都组织了具有自身特色的公益活动,形成良好的社区氛围。比如广州某楼盘就借力广州市推广垃圾分类,通过游戏环节寓教于乐,增强社区邻里的凝聚力,推动垃圾分类收集。此外,不少楼盘每年定期举办宣传低碳活动环保的社区活动,如设立旧衣捐赠点、亲子环保图画赛、社区环游单车行、宝贝环保走秀等,业主参与度颇高,不仅积聚人气、改善小区环境,还形成品牌效应,业主再次置业或介绍亲友置业的比例越来越高。

绿色家园内涵不断延伸,形式更活泼的爱心活动应运而生。广州某房地产开发商通过举办“一步一爱心”社区亲子行善活动打造品牌,参加活动的家庭纷纷参与亲子游戏,体验行走中的乐趣。经过近一个小时的闯关、行走,活动参与者抵达终点并捐赠行走的步数,为有需要的人士筹集爱心餐。

社区圈层生活兴起

当每一个人根据自己实力来购房时,就会产生各个群体居住的相对分区,以“物以类聚,人以群分”角度来说,这实际上就是形成经济条件、生活品位、教育经历、阶层属性相似的圈层。圈层生活,是一种逐渐兴起的潮流文化,如今已经被当成一种投资,越来越多的企业家、企业高管等高端人群注重个人的圈层生活,通过置房加入高端的商务圈层,衍生更多的附带价值,随着圈层不断扩大,甚至有想象不到的意外惊喜。

毫无疑问,住房除了满足基本的居住需求外,其属性已悄然发生变化,所承载的价值符号也越来越明显。对于高端人群而言,改善性置业往往不是居住功能需求发生改变,而是重新建立自己的生活模式、社会联系的过程。生活于高端圈层,不仅可以拥有高质量生活品质,更重要的是拥有一个高端的环境圈子,邻里间不仅可以产生更多的共同语言,还可以在工作之余的交流中萌生诸多的合作商机和打拼市场的商业契机。

此外,高端人群在考虑购房时,注重通过择邻而居,拓展人脉关系,储集社会资源。楼盘建筑同质化之下,房地产开发商更为重视圈层营销,“文化氛围的营造让产品无法被复制,同时现在高端楼盘卖的不是房子,卖的是文化。这文化不仅仅是建筑文化,更是圈层文化。”有房地产业内人士表示,“对于业主来说,现在买房根本不是纯粹的置业消费,而是付出其所向往的某种文化或者生活方式的成本而已,尤其是高端物业市场。”

地铁遍地开花 出行很便利

随着城市的发展,广州地铁的线网延伸到番禺、黄埔、增城等地,相比于市中心,这些区域的房价要相对低洼,因此吸引了不少购房者。

2017年12月28日,广州一次性迎来了地铁9号线、13号线一期、14号线知识城支线、4号线南延线4条地铁线新开通运营。

作为花都区首条地铁线,9号线的开通将有力加强花都城区、广州北站、广州空港经济区与广州中心城区之间的联系,担当联接广州北站与广州白云国际机场的黄金通道。地铁13号线于去年年底开通,该线路贯通荔湾、越秀、天河、增城等多区域,在一定程度上带旺了增城的楼市。

根据“广州‘十三五’规划”显示,广州首条大环线地铁11号线总投资达455.21亿元,线路穿过天河区、越秀区、荔湾区、白云区和海珠区五大中心城区,全线预计于2022年年底开通试运营。可以说,坐上广州地铁11号线,就可以实现一次通达全城这一愿望。按照全长43.2公里计算,环线绕一圈要一小时左右。大环线串接了琶洲、广州东站、火车站、白鹅潭等四大轨道枢纽,连接了天河、白云、越秀、荔湾、海珠等中心区,同时经过琶洲员村、南中轴、白鹅潭等近期重点发展区域,增加了广州重点建设地区的交通覆盖,有力地支持了城市总体规划的发展战略。

根据广州地铁第三期规划(2017-2023),未来8年时间包括白云、黄埔、番禺在内的多个区域地铁网络将更加发达。

地铁3号线东延线为东西走向,从番禺广场至海傍地铁站。其延线周边的一手项目相对较少,主要集中在亚运城板块,均价在2.4-2.5万元/平方米左右。优质的二手项目集中在番禺广场至番禺客运站段,而价格视乎楼龄、区位条件、小区情况等因素的影响,价格在2.3-2.8万元/平方米。

地铁7号线二期从大学城南-水西北,途中跨过番禺、黄埔两区。从楼市的角度来看,地铁7号线二期主要经过萝岗、大学城板块、广州科学城板块。地铁7号线二期自南北走向,与地铁21号线水西站接驳。其旨在完善广州东部交通网络,为东部与广州南站建设快速通道;并且加强黄埔与番禺之间的联系。目前,二期沿线主要涉及广州科学城、国际金融城和思科智慧城三个重点规划区。8号线北延段从白云湖往广州北站方向,设9座车站全长约20公里,跨越白云、花都两区。未来花都北站周边楼盘将无需换乘直接通往市区客村、琶洲等地,通勤效率将大幅提高。

值得一提的是,本轮地铁计划中针对“广州人口第一大区”白云将设计3条线路,该区未来地铁网路布局发达,将覆盖包括三元里-新市、黄石路、嘉禾望岗在内的多个热门居住板块;另一方面目前白云二手项目价格整体上比越秀、海珠等老城区低,相比之下性价比较高。

二孩效应推高学位房需求

“全面二孩”政策实施以来,广州学位房需求应声而起。从今年的情况来看,以传统教育强区为例,越秀区学位房价格跨度较大,热门板块的楼盘均价有所上升;而天河区整体学位房价格平稳,部分楼盘与去年四季度相比,价格有所下调。

越秀区常被誉为教育强区,拥有不少优质的教育资源,如东风东小学、育才小学、小北路小学、东山实验小学、清水濠小学等名校。其中东风东板块内的学位房价格跨度较大,在5.5万-9万元/平方米之间。而北京路板块的学位房均价则相对偏低,以德政中路散盘和文明路散盘为例,约为4万元/平方米。

在最为抢手的越秀东风东路板块内,主要的省重点学校是东风东路小学、育才小学及铁一小学。对口东风东学位的楼盘主要有东风广场、锦城花园、和风雅居、万科金色花园等。其中,东风广场楼盘较为热销,共有五期单位,目前价格在8.5万-9万元/平方米之间。小北路板块主要热门的楼盘是对口省重点小北路学位的法政路大院、小北路大院及应元路小区。这三个热门楼盘目前的市场均价在4.7万-5.3万元/平方米之间,与2017年第四季度的价格相比升幅了20%左右。该板块的一房和小两房单位最受客户追捧。其中,一房的盘源需求最大,但放盘大多是两房单位,因此出现供需较不平衡。

与越秀区同为教育强区的天河汇聚了体育东路小学、先烈东路小学、华阳小学、华景小学、员村小学等名校。目前,珠江新城板块、天河北板块、员村板块等片区学位房价格大多保持平稳,部分楼盘出现下调。而在众多片区中,对应员村小学学位楼盘价格相对“亲民”,例如百合苑、员村四横路1-5号大院等,前者均价约为4.3万-4.7万元/平方米,后者约为3.3万-4万元/平方米。以天河北板块为例,小户型最俏供应量不足。

地处天河北路商务中心区的省重点学校华阳小学是天河北板块中颇受关注的小学之一,周边对口华阳小学的楼盘有富力天河华庭、耀星华庭、侨林苑、嘉怡苑、远洋小区等,楼盘价格每平方米4万-10万元不等,价格跨度较大。对口华阳小学华城校区的楼盘,包括有中怡城市花园、荟雅苑、光华大厦、华苑大厦等。而有意向选择华阳小学华城校区的买家更青睐面积在25-70平方米之间的两房以下小户型单位。华阳小学周边学位房的售价与2017第四季度基本持平,但供求不对称,供给量不足。

新生命的出世、孩子上学、父母同住……人生中总有各种变化,细屋换大屋,是很多改善型置业者必须面对的抉择。对于拥有一定经济实力的高端人群而言,“一步到位”式的换房可以省却诸多不必要的麻烦。上有老下有小,要满足家庭成员全方位的诉求,是一道令人纠结的选择题。

毫无疑问,当“钱袋子”的制约没那么明显,高端改善型置业者对价格因素不再那么敏感,单纯的价格优惠并不能完全打动这类买家。考量楼盘性价比的因素很多,而这类人群更倾向于直接选择哪个优点最打动人心的,可能是核心区区位得天独厚,可能是配套成熟完善,可能是优质学位资源,可能是社区清净怡人的绿化环境,甚至可能是物业服务一个小小的贴心举动,各种因素,都有可能成为打动高端改善型置业者的法宝。在限购严厉的市场环境下,购房者更倾向于一步到位完成置业,要满足他们的“挑剔”眼光,楼盘品质的全面升级势在必行。


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